8月25日，南京市2021年度第二批次土地出讓公告在本報(bào)發(fā)布。當(dāng)日，南京市規(guī)劃和自然資源局會同發(fā)改委、建委、房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》，南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》對外公開。這兩份《通知》包含諸多扎實(shí)舉措，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的意識，讓廣大群眾在南京不但“有房住”，更能“住好房”。

新模式：

“限房價、競地價”+“定品質(zhì)”

此次土地出讓，南京市一共推出53幅地塊，既涉及南部新城、河西新城等熱點(diǎn)地區(qū)，也包括溧水、高淳兩區(qū)，空間分布相對均衡。

為堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，本次集中出讓的所有地塊，全部采用“限房價、定品質(zhì)、競地價”的新模式，與之前要求的“限房價、競地價”相比，多了“定品質(zhì)”3個字，以此引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升新建住宅的規(guī)劃品質(zhì)，避免在開發(fā)建設(shè)過程中降標(biāo)減配。

此次地塊出讓，最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%。這一穩(wěn)地價的舉措，將增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來建房的意愿，為建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的住宅、提升居住空間品質(zhì)，提供切實(shí)的支持和保障。

53幅地塊實(shí)行“一地一策”出讓，從競買資質(zhì)、保證金比例等多個維度，適度提高部分地塊的競買條件，引導(dǎo)市場理性競爭、進(jìn)行高品質(zhì)住宅開發(fā)。在競買資質(zhì)方面，南京根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況以及地塊規(guī)劃品質(zhì)要求，“一地一策”設(shè)定競買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。在保證金方面，要求競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金，報(bào)名競買時應(yīng)提供相關(guān)說明材料，并分區(qū)域、分地塊設(shè)定競買保證金比例和成交價款繳納時間，對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%，同時成交價款須在成交后一個月內(nèi)付清。

南京還限制地塊報(bào)名總數(shù)，避免集中出讓變身資本比拼。具體而言，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)，在同一批次出讓公告中所報(bào)地塊數(shù)量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%。這意味著，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)，此次可同時報(bào)名的地塊數(shù)最多為13幅（不含高淳、溧水）。這一規(guī)定，意在促進(jìn)該市各片區(qū)土地市場的均衡發(fā)展、有序競爭，也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質(zhì)的提升。

重細(xì)節(jié)：

從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求

一直以來，南京市規(guī)劃資源部門高度重視新建住宅品質(zhì)，在規(guī)劃條件、方案審查等方面，提出比國家、省既有標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范更高的要求。此次土地集中出讓之際，該部門進(jìn)一步拓展有關(guān)管控內(nèi)容，從公共空間再優(yōu)化、建筑設(shè)計(jì)再升級、停車設(shè)施保安全等三大方面，助推城市空間品質(zhì)的提高。

針對有的小區(qū)公共空間品質(zhì)不足的情況，《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》規(guī)定，配套設(shè)施盡量集中布設(shè)，避免零星布局；地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀品質(zhì)。

在建筑設(shè)計(jì)再升級方面，相關(guān)《通知》針對室外晾曬設(shè)施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風(fēng)格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況，從天際線處理、平面設(shè)計(jì)、室內(nèi)及戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車庫地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層；立面應(yīng)使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材；當(dāng)臥室、起居室（廳）布置在噪聲源一側(cè)時，外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施；新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺，并擴(kuò)大陽臺進(jìn)深……這些要求十分細(xì)致，給人“小區(qū)里里外外都考慮到”的感受，傳遞出為群眾著想的溫度。

在停車設(shè)施保安全方面，也有一系列高標(biāo)準(zhǔn)的管控要求。例如，居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流的交通組織形式，住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設(shè)置地面機(jī)動車停車泊位；進(jìn)一步減緩非機(jī)動車坡度，提高坡道防滑要求；鼓勵在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置，并與高層民用建筑保持安全距離。

強(qiáng)監(jiān)管：

競得土地后6個月內(nèi)住宅不得上市

強(qiáng)有力的監(jiān)管，是兩份《通知》傳遞的重要信息。

近年來，在南京市房地產(chǎn)市場中，聯(lián)合開發(fā)現(xiàn)象屢見不鮮，個別地塊有四五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。為了有效規(guī)避個別企業(yè)進(jìn)行投機(jī)性土地購置，南京市此次提出“限轉(zhuǎn)讓”的措施，對競得人在簽訂土地出讓合同后的項(xiàng)目主體變更行為加以嚴(yán)格約束，對合作開發(fā)等行為進(jìn)行規(guī)范。

相關(guān)《通知》明確要求，競得人在簽訂土地出讓合同后，可按出讓公告約定在所占股份大于50%的情況下成立項(xiàng)目公司，土地使用權(quán)可申請變更至項(xiàng)目公司名下。地塊開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生違約責(zé)任的，除項(xiàng)目公司外競得人須承擔(dān)主要責(zé)任；項(xiàng)目公司發(fā)生失信行為的，記入競得人的企業(yè)信用記錄。

此外，部分地塊可設(shè)立不得聯(lián)合報(bào)名競買、不得合作開發(fā)的條件，競得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項(xiàng)目公司，但競得人須持股100%，且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

為了讓購房者住得更安心，確保住宅項(xiàng)目工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)明顯改善，南京對土地出讓后的開發(fā)、建設(shè)、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求：為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)的設(shè)計(jì)和施工周期，在競得土地后6個月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證；申領(lǐng)預(yù)售許可證時，需由房產(chǎn)部門會同建設(shè)部門現(xiàn)場核實(shí)進(jìn)度，符合要求的方可銷售；對住宅用地出讓后的開發(fā)建設(shè)行為，該市各有關(guān)部門將聯(lián)合監(jiān)督，在項(xiàng)目竣工后施行聯(lián)合驗(yàn)收；對未達(dá)到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設(shè)的，有關(guān)部門會將企業(yè)失信行為記入信用記錄；對因工程質(zhì)量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會影響的，該市將限制相關(guān)企業(yè)參與南京土地市場競買。

□ 本報(bào)記者 徐冠英 劉春

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