8月16日，國家統(tǒng)計局2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京、無錫、徐州、揚州分別環(huán)比上漲0.4%、0.9%、0.3%、0.6%，相比前三個月，漲幅均收窄。這與全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅回落的總體趨勢相同。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)，7月份全國商品房銷售面積與銷售額環(huán)比分別下降41.52%、39.73%，回落至今年單月最低。

今年1-7月的江蘇樓市，仍保持較快增長態(tài)勢，銷售面積和金額均為歷史同期最高水平。但7月份被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場降溫的“拐點”，認(rèn)為在供需雙向收緊下樓市調(diào)控取得積極進(jìn)展。專家認(rèn)為，今年國家在土地、金融、房地產(chǎn)銷售等多個維度持續(xù)調(diào)控的“組合拳”初見成效。

供地“兩集中”，勒住“狂奔的地價”

要“穩(wěn)房價”，先要“穩(wěn)地價”。土拍時頻頻出現(xiàn)的“地王”，往往成為帶動周邊房價上漲的“導(dǎo)火索”。2月23日，自然資源部在“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會議”上提出，試行22個重點城市住宅用地供應(yīng)“兩集中，三批次”的新規(guī)定，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，并且全年集中出讓次數(shù)不超過3次。南京房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長張輝認(rèn)為，該政策的出發(fā)點主要是推動土地供給側(cè)改革，在做好用地保障的同時，通過土地市場的“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，實現(xiàn)“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

南京、無錫、蘇州，處于22個重點城市之列。4月30日，無錫首批“兩集中”16幅地塊集中出讓，成交總價255.96億元；8月4日，無錫第二批“兩集中”22幅地塊集中出讓，成交總價262.25億元。5月21日，南京首批“兩集中”51幅地塊集中出讓，成交總價992.516億元。6月1日，蘇州首批“兩集中”32幅地塊集中出讓，成交總價434.41億元。

“兩集中”是否實現(xiàn)“穩(wěn)地價”的目標(biāo)？記者看到，南京首次“兩集中”土地出讓，整體溢價率18.15%。而新政實行前2月24日的土地出讓，地塊最低溢價率為19.58%。蘇州首次“兩集中”土地出讓，整體溢價率約為7%。無錫兩次“兩集中”土地出讓，首次整體溢價率為12%，第二次整體溢價率約為3%。相對于2020年，我省這3個城市的土地出讓溢價率均有所降低。

7月29日，住建部約談銀川等5個城市時指出，必須加快建立和完善房價地價聯(lián)動機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，限房價、控地價、提品質(zhì)，堅決穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，住建部傳遞出的信號是，要完善“穩(wěn)地價”機(jī)制，限定土地溢價上限，此外還應(yīng)加強開發(fā)商資質(zhì)審核、建立購地審查制度等措施。

南京市房地產(chǎn)學(xué)會副會長孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，在試行“兩集中”土地出讓過程中，不同城市出現(xiàn)了不同問題。例如高地價、限房價讓開發(fā)商無利可圖，為了追求利潤空間，開發(fā)商可能會對商品房進(jìn)行減配，進(jìn)而引發(fā)大量購房者的維權(quán)事件，這與提升老百姓住房品質(zhì)的初衷相悖。在控制土地溢價率的同時，還要關(guān)注商品房品質(zhì)與購地資金的安全性，以降低后期樓盤開發(fā)中的風(fēng)險。

貸款收緊，買房賣房變“慢”了

今年上半年，在控地價、穩(wěn)房價的背景下，老百姓買房子是不是更容易些？購房人發(fā)現(xiàn)，房貸難辦了。賣房人發(fā)現(xiàn)，二手房更難賣了。

今年4月，南京建鄴區(qū)的李女士將一套房子掛上二手房網(wǎng)站。她本以為這套“雙學(xué)區(qū)”房應(yīng)該很搶手，可與幾個買家接觸下來，她有些失望。有的買家資金不寬裕，還有買家有購買意愿卻無法交易，因為要等賣家的前一套房子賣掉。中介告訴李女士，銀行貸款收緊，買房、賣房的成交周期都變長了。

這種情況，與國家層面收緊房地產(chǎn)貸款有關(guān)。2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，通過量化指標(biāo)的方式設(shè)置了貸款占比的上下限。中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限調(diào)整為40%，個人住房貸款占比上限32.5%，這被稱為房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”。

今年春節(jié)后，有二手房中介接到銀行通知，“額度吃緊，下款時間可能會延長至3到6個月”。不久后，部分商業(yè)銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。記者發(fā)現(xiàn)，銀行對新房的住房貸款申請人資格審核更加嚴(yán)格，個人信用有瑕疵以及個人收入不明確的購房人被拒貸，有些銀行對房齡和購房者年齡提高了門檻。

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的主要意義是規(guī)范房地產(chǎn)貸款，一是從銀行放貸的總量上進(jìn)行控制，二是從貸款標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行控制。樓市的核心是金融，要控制房價過快上漲，金融干預(yù)比限購、限售等行政干預(yù)更加有效。

“一城一策”，靶心很精準(zhǔn)

今年上半年的江蘇樓市，不同規(guī)模的城市呈現(xiàn)不同特點。從納入國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的4個城市的新房房價環(huán)比漲幅曲線來看，南京和無錫從低位逐漸攀升，南京在3月份升高到0.8%后逐漸回落，無錫則是連續(xù)攀升至6月份的1.2%，7月份開始回落。徐州是從年初1.2%的高位逐漸回落，已于7月份跌至今年最低-0.2%。揚州上半年表現(xiàn)平穩(wěn)，但也在7月份回落至0.3%。

無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長沈洵說，無錫樓市上半年是健康、穩(wěn)定的，新增供應(yīng)、成交結(jié)構(gòu)、成交價位均在正常范圍。這與無錫市堅持“房住不炒”，出臺一系列有針對性、可操作性的新政有關(guān)，無錫樓市還會繼續(xù)保持這種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。對南京7月房價回落的形勢，張輝點評說，這說明南京樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定性進(jìn)一步增強，精準(zhǔn)調(diào)控成效顯著。

孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，堅持“一城一策”，精準(zhǔn)施策，對房地產(chǎn)的調(diào)控作用十分有效。今年五六月份以來，江蘇這幾個房價和地價過熱的城市紛紛回調(diào)，市場開始降溫。

“感覺最近房子漲不動了”，鹽城市亭湖區(qū)的馮先生說。他分別于2019年7月、2020年8月購入景山的兩套學(xué)區(qū)房，買時單價分別是1萬元/平方米、1.1萬元/平方米，現(xiàn)在最新出讓價已達(dá)到1.8萬/平方米。但這個價格已經(jīng)維持好幾個月。

對于江蘇樓市下半年的走勢，孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，熱度下降將是主基調(diào)。目前經(jīng)濟(jì)基本面呈現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢，這也將在樓市體現(xiàn)出來。調(diào)控“組合拳”的用意并不是打壓樓市，而是剔除樓市的投資投機(jī)需求，讓房子回歸居住的本質(zhì)，真正為改善老百姓的生活服務(wù)。

□ 本報記者 劉 霞

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