判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否上漲過(guò)快、樓市是否有過(guò)熱苗頭，一個(gè)確鑿“指標(biāo)”是該城市是否被住建部約談。7月29日，包括徐州在內(nèi)的全國(guó)5個(gè)城市被約談，上了樓市監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。最新統(tǒng)計(jì)顯示，徐州7月份新建商品住宅、二手住宅售價(jià)同比分別上漲7.9%、9.4%，漲幅分列全國(guó)70個(gè)大中城市第8、第4位。

“總體平穩(wěn)發(fā)展”，無(wú)疑仍是今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“總基調(diào)”。但伴隨著銷(xiāo)售面積、開(kāi)發(fā)投資再破歷史紀(jì)錄，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、非理性投資和投機(jī)傾向抬頭等現(xiàn)象再度浮現(xiàn)。針對(duì)這些“不穩(wěn)定因素”，著眼于鞏固“房住不炒”定位，國(guó)家相關(guān)部門(mén)和相關(guān)城市責(zé)任主體快速反應(yīng)，監(jiān)管重拳密如驟雨，尤其是在土地、金融、行政等方面不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，向市場(chǎng)發(fā)出強(qiáng)信號(hào)：“房?jī)r(jià)過(guò)熱必打壓”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展必須持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

升溫其實(shí)是前兩年的延續(xù)

去年全國(guó)樓市自疫情中恢復(fù)的表現(xiàn)超預(yù)期，江蘇樓市更出類(lèi)拔萃，奪得全國(guó)銷(xiāo)量冠軍：全年賣(mài)出商品住宅1.39億平方米，占全國(guó)的8.96%。今年前7個(gè)月，江蘇樓市更上層樓：共銷(xiāo)售住宅8906萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.6%，占同期全國(guó)的9.83%，比重提高了0.87個(gè)百分點(diǎn)。

房子賣(mài)得火，開(kāi)發(fā)商投資的積極性自然也高。前7個(gè)月，全省住宅投資6767億元，同比增長(zhǎng)12.8%。住宅投資額占全國(guó)的10.58%，較去年9.97%的占比提高了0.61個(gè)百分點(diǎn)，占比僅次于廣東，居全國(guó)第二位。

在經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)中，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)不俗。前7個(gè)月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額8407億元，同比增長(zhǎng)12%，增速快于全省投資3.7個(gè)百分點(diǎn)。省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)分析報(bào)告表明，上半年全省投資同比增長(zhǎng)10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“憑一己之力”就貢獻(xiàn)了5.3個(gè)百分點(diǎn)。前7個(gè)月，全省商品房銷(xiāo)售面積9849萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%，表面看，與全省消費(fèi)25.5%的增幅不相上下，但一個(gè)重要區(qū)別在于二者對(duì)比基數(shù)差異明顯，前者去年同期已實(shí)現(xiàn)3.7%的正增長(zhǎng)，而后者是下降7.6%。

應(yīng)該說(shuō)，今年以來(lái)的樓市溫度帶著去年房地產(chǎn)行業(yè)率先恢復(fù)的較強(qiáng)慣性。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的過(guò)程中，融資條件的改善也惠及了金融屬性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)，江蘇商品房、商品住宅銷(xiāo)售早在去年6月就恢復(fù)了正增長(zhǎng)。

而回望近3年來(lái)樓市數(shù)據(jù)，今年以來(lái)的升溫則可進(jìn)一步視為前兩年行業(yè)景氣提升的延續(xù)。2018年，江蘇商品住宅銷(xiāo)售觸及低谷，全年銷(xiāo)售面積較上年下降3.6%；2019年擺脫“負(fù)增長(zhǎng)”，全年小增4.2%；在2020年這個(gè)特殊年份，全年增幅達(dá)到10.5%的兩位數(shù)；今年前7個(gè)月，增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

調(diào)控更注重完善長(zhǎng)效機(jī)制

除了銷(xiāo)售面積這個(gè)“量”的指標(biāo)，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也反映出近兩年多樓市溫度確實(shí)不算低。以剛被約談的徐州市為例，今年7月份新建商品住宅7.9%的漲幅，是在去年同期已上漲11.6%基礎(chǔ)上的“疊床架屋”。加上無(wú)錫和南通，今年以來(lái)被住建部約談的江蘇城市已有3個(gè)，全國(guó)總數(shù)為18個(gè)。

放眼全球，兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，不僅關(guān)乎滿足“居者有其屋”的基本民生需求，而且，大量投資投機(jī)力量的存在也使其成為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)地。魔高一尺道高一丈。自2016年末首提“房住不炒”后，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的力度和范圍一直有增無(wú)減，特別是去年下半年對(duì)房企融資劃設(shè)的“三條紅線”、對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款集中度劃設(shè)的“兩條紅線”，從供、需兩端明確了房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制的硬約束。

7月26日，無(wú)錫市宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，以此提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，促進(jìn)市場(chǎng)理性交易，這也使得無(wú)錫成為全國(guó)第六個(gè)推出二手住房成交參考價(jià)的城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月份，無(wú)錫二手住宅價(jià)格同比上漲6.7%，高出新建商品住宅價(jià)格漲幅1.3個(gè)百分點(diǎn)。去年同期二手住宅價(jià)格漲幅更高達(dá)9.9%，排全國(guó)70個(gè)大中城市第4位。調(diào)控政策的“補(bǔ)丁”一層層打，一直“補(bǔ)”到了二手房，可見(jiàn)樓市強(qiáng)監(jiān)管的決心。

當(dāng)然，歷經(jīng)20多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的“沉疴”也非朝夕可破，一些地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期形成的對(duì)房地產(chǎn)過(guò)于依賴(lài)仍有待糾偏。

包括南京在內(nèi)的全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市啟動(dòng)實(shí)施集中供地變革，無(wú)疑是今年房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控放出的一大招。此舉旨在穩(wěn)地價(jià)，目前看效果確實(shí)有，但還不夠明顯。如，南京近兩次土拍的整體溢價(jià)率，后一次僅較前一次降低1.5個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)于動(dòng)輒數(shù)百億的總價(jià)可以說(shuō)微乎其微。而更吸引公眾眼球的卻是，今年上半年南京土地出讓金達(dá)1226億元，排全國(guó)第5位，相比之下，同期南京一般預(yù)算收入才1007億元。

“唱漲”“唱衰”都不切實(shí)際

房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制無(wú)疑正在顯效，這不僅在近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)回落上有所體現(xiàn)，更在市場(chǎng)投機(jī)明顯收斂、預(yù)期開(kāi)始變化等方面得到印證。以至于近期“唱衰”樓市聲起，和以往始終高調(diào)的“唱漲”聲截然相反。然而，無(wú)論是從房地產(chǎn)將繼續(xù)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)重要組成部分的角度分析，還是從一切調(diào)控措施無(wú)不立足于樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的角度觀察，目前的“唱衰”和過(guò)去的“唱漲”都不切實(shí)際。

作為關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位不言而喻。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直扮演著投資穩(wěn)增長(zhǎng)的“關(guān)鍵先生”角色。今年前7個(gè)月，雖然累計(jì)增速連續(xù)回落，但全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重仍達(dá)28%，較去年同期甚至還提高了5.1個(gè)百分點(diǎn)。東部沿海重要城市這一占比普遍更高，蘇州是江蘇投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一大市，今年上半年這一占比為53%，同比也略有提高。

和房子賣(mài)得火相伴而生的是五金電料、家電、建筑裝潢材料等居住類(lèi)消費(fèi)的較快增長(zhǎng)，僅以建筑裝潢材料看，上半年江蘇該類(lèi)商品零售額同比增長(zhǎng)近六成。

當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)自身長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展也有著堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升的空間、都市圈發(fā)展戰(zhàn)略、改善型需求增加等，都是有力支撐因素。因此，“唱衰”樓市某種程度上與“唱衰”整個(gè)經(jīng)濟(jì)無(wú)異，難以想象。

而一味“唱漲”論，在樓市七八年前已告別齊漲共跌的黃金期后更明顯站不住腳，即使有一年多來(lái)全球貨幣超發(fā)、通脹抬頭的“加持”，也難改不同地區(qū)、不同地段、不同板塊樓盤(pán)分化表現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)格局。

至于房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，打擊的只是影響樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的投資投機(jī)行為。環(huán)顧全球，“�！绷�13年、淪為貨幣現(xiàn)象的美國(guó)股市，和“金融化還較強(qiáng)”的中國(guó)樓市，堪稱(chēng)兩大“灰犀�！�。讓中國(guó)樓市這頭“灰犀�！睂�(shí)現(xiàn)軟著陸，以時(shí)間換取空間，是近幾年不斷完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的另一深層用意。缺少這個(gè)視野，既難“讀懂”調(diào)控，更難把握樓市趨勢(shì)。

□ 本報(bào)記者 吉 強(qiáng)

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