交匯點(diǎn)訊 “如何低調(diào)地炫耀自己買房了？”“今天我去維權(quán)了�！边@個(gè)廣為流傳的網(wǎng)絡(luò)段子，其背后映射出的，是購房人的辛酸。近些年，房地產(chǎn)維權(quán)愈發(fā)頻繁，維權(quán)成了購房的習(xí)慣動(dòng)作。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)在進(jìn)行連續(xù)報(bào)道《精裝房變“驚裝房”，業(yè)主維權(quán)兩月終有結(jié)果，更多監(jiān)管亟待同步》時(shí)，曾向讀者征集房地產(chǎn)維權(quán)案例。記者分析案例時(shí)發(fā)現(xiàn)，因精裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)外立面、綠化配套等與開發(fā)商前期宣傳不一致而引發(fā)的維權(quán)，占相當(dāng)大的比例。此外，二手房買賣中引發(fā)的糾紛也不容忽視。

專家分析，房地產(chǎn)維權(quán)熱的背后，暴露出來的是技術(shù)規(guī)范的空白和法律法規(guī)的不健全。

樓房外立面被偷換材料

南京江心洲某樓盤的業(yè)主們最近正在忙著維權(quán)。該樓盤還未交付，但是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，外立面主材大面積鋁板變成了大面積涂料，這與前期開發(fā)商的宣傳極不相符。

業(yè)主們認(rèn)為，多年來該開發(fā)商在項(xiàng)目中一直使用干凈利落的鋁板做外立面，幾十年了樓盤的外立面依然如新，被老業(yè)主們津津樂道。鋁板外立面綠色環(huán)保、節(jié)約能源、提升城市形象以及節(jié)約后期管理和維護(hù)，也給整個(gè)城市增加了靚麗的風(fēng)景線。這種外立面還被該開發(fā)商標(biāo)榜為其“特有的鋁板外墻材質(zhì)搭建技術(shù)”。然而此次的江心洲項(xiàng)目，被開發(fā)商稱躍級(jí)之作，業(yè)主們卻認(rèn)為因外立面的鋁板變涂料，而淪為降級(jí)之作。

業(yè)主們與項(xiàng)目經(jīng)理首次溝通后得到的答復(fù)是：該項(xiàng)目涂料配比47%，最初就是這樣的設(shè)計(jì)。業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商在樣板房展示時(shí)隱匿涂料不讓客戶發(fā)現(xiàn)，鋁板、涂料同顏色不易察覺，讓客戶誤以為都是鋁板外掛，欺瞞了消費(fèi)者。這家開發(fā)商在南京深耕多年，在業(yè)內(nèi)具有良好的口碑。這一次，業(yè)主心目中的“品質(zhì)開發(fā)商”形象打了折扣。

“外立面的材質(zhì)關(guān)系到樓盤的品質(zhì)，也關(guān)系到日后長(zhǎng)期的形象，我們必須維權(quán)到底”，一位業(yè)主堅(jiān)定地說。迫于維權(quán)業(yè)主們的不斷施壓，目前該開發(fā)商表示，目前的施工方案與報(bào)規(guī)方案一致，但對(duì)業(yè)主提出的意見表示尊重和理解，目前先暫停外立面涂料面施工，下一步將成立專項(xiàng)小組與業(yè)主代表進(jìn)一步溝通。

無獨(dú)有偶。新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者了解到，在2020年5月，南京建鄴區(qū)某樓盤業(yè)主也曾在樓盤施工階段為樓房的外立面、綠化配套事宜維權(quán)。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商原先承諾的干掛石材外立面被瓷磚取代，另外小區(qū)綠化配套簡(jiǎn)陋，未實(shí)現(xiàn)開發(fā)商原先承諾的綠化品質(zhì)。經(jīng)過業(yè)主多次維權(quán)，開發(fā)商發(fā)出聲明，樓房外立面使用瓷磚是因?yàn)橐咔槠陂g石材難以采購，承諾在交付前將全部更換為干掛石材。另外，小區(qū)綠化也考慮業(yè)主的建議，進(jìn)行了植株的補(bǔ)種。

收房三月未見維修工人上門

2020年12月，南京建鄴區(qū)熱門區(qū)域河西南某樓盤迎來集中交付。該樓盤開盤時(shí)為限價(jià)盤，搖號(hào)中簽率僅為8%，3.5萬元/平方米的均價(jià)，“搖到即賺到”。由于該品牌樓盤在上�？诒�頗佳，收房時(shí)業(yè)主們滿懷期待，但實(shí)際結(jié)果與心中預(yù)期還是有一些落差。業(yè)主徐先生說：“主材確實(shí)不錯(cuò)，但施工工藝粗糙，小毛小病不少。收房時(shí)報(bào)修了20多條問題，只等開發(fā)商盡快派人來維修�！�

收房容易修房難，如今已過去三個(gè)月，徐先生卻一直沒見維修的工人上門。到業(yè)主群里一問，大家均是如此。“硬裝的小毛病不維修好，就無法進(jìn)行下一步的軟裝修，比如家具、裝飾品的進(jìn)場(chǎng)，這樣最終影響的就是入住時(shí)間”，徐先生一家原計(jì)劃6月份入住，現(xiàn)在看來難以實(shí)現(xiàn)。更令他不解的是：“由于開發(fā)商的問題導(dǎo)致房子空置，業(yè)主們卻還交著全額物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)了誰呢？”

據(jù)新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者了解，像徐先生這樣的情況，是目前普遍存在的現(xiàn)象。據(jù)該小區(qū)其他業(yè)主透露，附近樓盤還有交房半年仍未完成維修的。有些急著入住的業(yè)主，等不到開發(fā)商的房修人員上門，便索性自己花錢請(qǐng)工人維修了。但例如漏水、電路、地暖等問題，必須由原先的施工方進(jìn)行維修。

3月13日上午，徐先生所在的樓盤業(yè)主集中約談開發(fā)商，溝通房修事宜。開發(fā)商承諾說，由于春節(jié)期間工人返鄉(xiāng)導(dǎo)致人手不足，目前工人已全部到位，將針對(duì)業(yè)主提出的問題進(jìn)行全面維修。參加完這次溝通見面會(huì)，徐先生無奈地說：“我們也只能選擇相信他們，選擇繼續(xù)等待。房款已經(jīng)全額付掉了，也沒有哪個(gè)文件規(guī)定開發(fā)商要在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)房修完畢。開發(fā)商無所忌憚，我們購房人是處于被動(dòng)的一方。”

“迷你車位”令買主意難平

不僅僅是購買新房易引發(fā)糾紛，有些消費(fèi)者在購買二手房時(shí)，也會(huì)遭遇賣家不誠信等問題。

南京市民王先生去年1月份在鼓樓區(qū)購買了一套總價(jià)六百多萬的學(xué)區(qū)房。按照約定，今年1月份，賣家將房子交付給他。誰知，在交房時(shí)卻出現(xiàn)意外，“賣家原本答應(yīng)我的車位沒有如期交付”，王先生說，交房時(shí)物業(yè)將賣家原來租賃的非產(chǎn)權(quán)車位收回，當(dāng)時(shí)賣家提出，給他一點(diǎn)時(shí)間來辦理此事，他同意了。不久以后，賣家告訴他，車位有了。王先生前往實(shí)地一看，這個(gè)所謂的“車位”，位于小區(qū)變壓器的兩根水泥柱子之間，長(zhǎng)度僅為2.25米，而正常家用小車長(zhǎng)度一般在3.8到4.3米，根本停不進(jìn)去。而且這個(gè)“車位”在變壓器下面，上面還有明晃晃幾個(gè)大字“電力設(shè)施下方禁止停放車輛”。

王先生認(rèn)為自己買房被坑了：“由于小區(qū)外租個(gè)車位要六七百塊一個(gè)月，甚至很難租到，而小區(qū)內(nèi)的車位只要180元，所以我們買房時(shí)很看中‘有車位’這個(gè)條件。議價(jià)時(shí)，房東一再承諾小區(qū)內(nèi)有車位留給買家。而我愛我家房產(chǎn)中介也一再表示：你看人家還有個(gè)車位�；�于此，相比同小區(qū)、同時(shí)期、同戶型、同面積，且樓層更好一點(diǎn)的房子，我們的代價(jià)是多付了1.9萬，并給賣家免費(fèi)再住一年。按照一年租金即6萬。也就是說，為了這個(gè)非產(chǎn)權(quán)車位，我在當(dāng)時(shí)相當(dāng)于多付出了7.9萬�！蓖跸壬�認(rèn)為賣家嚴(yán)重違約，拒絕了交接，并拒絕支付購房尾款5萬元。他告訴新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者，目前賣家反而以不履行合同為由，將他告上法庭。王先生出示了與賣家的微信聊天截圖，圖片顯示，賣家稱“這個(gè)保證（有車位）是基于當(dāng)時(shí)的規(guī)則，如果規(guī)則有變化，那也是想不到啊”“并不是我故意不想給你們”。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者聯(lián)系到我愛我家工作人員，一位姓徐的主管表示，對(duì)于此次房屋買賣中的車位問題，一直在協(xié)調(diào)溝通。房東暫不接受協(xié)商和調(diào)解，認(rèn)為自己已按合同約定交付房屋。目前我愛我家已按合同約定履行相關(guān)義務(wù)，房屋已交接完畢，客戶提出的訴求中要求全額退還傭金，無法滿足。

全家最貴“消費(fèi)品”，權(quán)益如何保障？

房產(chǎn)，動(dòng)輒數(shù)百萬，高則上千萬，可以說是老百姓生活中最昂貴的“消費(fèi)品”了。如此大宗的“商品”，需要購房人傾全家之力并投入數(shù)年的收入，是他們心目中最重要的一項(xiàng)消費(fèi)。房產(chǎn)的質(zhì)量，與老百姓的生活質(zhì)量息息相關(guān)。如何從制度上、法律法規(guī)上保障購房人的權(quán)益？

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，近幾年房地產(chǎn)類投訴和維權(quán)高發(fā)的現(xiàn)象，是由于相應(yīng)的規(guī)范和法律法規(guī)還不夠健全。新房糾紛歸根結(jié)底是由于房地產(chǎn)預(yù)售制度：“你買其他東西，不好就可以不買了。但是房子不是這樣，如果買來以后覺得不好，退換很麻煩。對(duì)于開發(fā)商來講，他在交付之前已經(jīng)將100%的購房款拿到了。對(duì)于注重品牌形象的開發(fā)商，要在這個(gè)城市長(zhǎng)期耕耘，相對(duì)來說會(huì)比較注重交付質(zhì)量。但目前在限價(jià)的大環(huán)境下，無法體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，再加上監(jiān)管不夠完善，導(dǎo)致開發(fā)商有空可鉆，出現(xiàn)建筑裝修材料降標(biāo)的情況�！眳窍枞A建議，大力推廣現(xiàn)房銷售，讓購房者變被動(dòng)為主動(dòng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為買方市場(chǎng)，可大大減少房地產(chǎn)新房維權(quán)現(xiàn)象，保障購房人的權(quán)益。

對(duì)于購買二手房，錦天城南京律師事務(wù)所律師馬新波提醒買房人，要加強(qiáng)法律意識(shí)，注意規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。其中，購房時(shí)的相關(guān)協(xié)商事項(xiàng)，需要在合同約定中予以明確，同時(shí)把相關(guān)法律責(zé)任明確寫進(jìn)房屋買賣合同當(dāng)中，來約束賣房人。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞