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調(diào)查|南京老樓增梯“后半篇文章”怎么寫?
“電梯管家”楊慶國(guó),管不動(dòng)了。
楊慶國(guó)是南京玄武區(qū)黃埔花園居民,今年已經(jīng)82歲高齡。2017年,為老樓加裝電梯,他是牽頭人;2020年電梯投用后,他接著牽頭電梯運(yùn)維。去年的一場(chǎng)病讓老人的精力不比從前,誰來接棒管理電梯成了問題。
老舊小區(qū)住宅增梯工作推進(jìn)多年 ,南京市累計(jì)加裝電梯近1900部,其中一部分已過了5年質(zhì)保期。楊慶國(guó)個(gè)人煩惱的背后,加裝電梯該誰來管、怎么管好是一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題。
楊慶國(guó)老人牽頭加裝的這部電梯已運(yùn)行了4年。人民網(wǎng)記者 馬曉波攝
老樓增梯的維保難題
南京是江蘇乃至全國(guó)較早探索老舊小區(qū)加裝電梯的城市。2013年,當(dāng)?shù)爻雠_(tái)《南京市既有住宅增設(shè)電梯暫行辦法》。2017年,南京將既有住宅增設(shè)電梯列入全市35件民生實(shí)事之一。這一年,老城區(qū)玄武啟動(dòng)推進(jìn)這項(xiàng)民生工作,該區(qū)現(xiàn)有660部投入使用。
“裝上電梯后,出門下樓一鍵直達(dá)!”楊慶國(guó)對(duì)這部電梯有著特殊的情感。過去7年,各種和電梯運(yùn)維有關(guān)的大小事項(xiàng),他都努力接招支撐?!懊磕觌娞菥S保費(fèi)是4000元,年檢費(fèi)450元,保險(xiǎn)費(fèi)100元,去年還交了300元的限速器費(fèi)?!睏顟c國(guó)有一份電梯“賬本”,涉及的費(fèi)用支出他都一筆筆記錄在案。
楊慶國(guó)說,除了維保費(fèi)用收取,包括遇到電梯困人、電梯卡丟失、電梯廂房燈泡損壞等各種問題,鄰居們都習(xí)慣性地找他反映,由他和電梯公司溝通,催維修、盯零件。
面臨類似困擾的“電梯管家”不在少數(shù),南京老舊住宅的加裝電梯不少都登記在個(gè)人名下。建鄴區(qū)天順苑小區(qū)的首臺(tái)加裝電梯交付于2018年,小區(qū)14部加裝電梯均由居民自行管理?!半娞莨芗摇睖貍|坦言,作為居民和電梯公司日常溝通的“傳聲筒”,他也常常感到力不從心。
“我們并沒有電梯管理經(jīng)驗(yàn),電梯一旦出現(xiàn)故障,除了電聯(lián)維保公司也只能干著急?!惫臉菂^(qū)金貿(mào)花園9幢居民沈美琴說,“電梯管家”大多年齡偏大,隨著樓棟內(nèi)陸續(xù)有房屋出售、出租,她也沒有精力應(yīng)對(duì)新老鄰居遇到的電梯問題。
事實(shí)上,南京“第一代”加裝電梯的使用年限普遍超過5年,已經(jīng)到了加強(qiáng)維保的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。領(lǐng)睿建筑設(shè)計(jì)有限公司專家王清文介紹,與原裝電梯不同,加裝電梯選材相對(duì)輕量化,普遍采用鋼結(jié)構(gòu)建設(shè),“輕巧的鋼結(jié)構(gòu)利于施工,但每3-5年需要進(jìn)行一次防火、除銹等維護(hù)處理,養(yǎng)護(hù)的缺失會(huì)導(dǎo)致鋼結(jié)構(gòu)銹蝕,也會(huì)形成安全隱患。”
今年3月起,玄武區(qū)率先對(duì)轄區(qū)內(nèi)加裝電梯組織了一輪普查,現(xiàn)場(chǎng)采集了650部電梯的數(shù)據(jù),排查涉及電梯滲漏水、井道沉降、鋼梁腐蝕等12項(xiàng)指標(biāo)。“排查結(jié)果顯示,大部分電梯或多或少存在一些問題?!毙鋮^(qū)房產(chǎn)局增梯辦負(fù)責(zé)人周英明介紹,其中存在玻璃開裂的電梯占10%,基坑滲漏水占20%,出現(xiàn)銹蝕情況的占82%。
南京一老舊小區(qū)的加裝電梯出現(xiàn)了局部外墻開裂。人民網(wǎng)記者 馬曉波攝
破題之法加緊探索
“業(yè)主主導(dǎo)、政府搭臺(tái)、專業(yè)輔導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”,是時(shí)下常見的老樓增梯模式。而對(duì)于電梯的后續(xù)運(yùn)維,業(yè)主參與管理既不專業(yè)也缺精力,物業(yè)通常不愿意接手,面臨難以為繼的尷尬,電梯加裝的“后半篇文章”究竟該如何續(xù)寫?
去年底到今年初,兩場(chǎng)加裝電梯后期安全使用說明會(huì)分別在南京理工大學(xué)家屬小區(qū)、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)家屬小區(qū)舉行。說明會(huì)由玄武區(qū)孝陵衛(wèi)街道組織,區(qū)增梯辦、區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局、電梯設(shè)計(jì)公司共同參與,讓不少居民認(rèn)識(shí)到了電梯全周期托管的必要性。周英明說,居民們每年繳納的電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)用并不包含井道的維保,“就像保養(yǎng)小汽車,并非只需要養(yǎng)護(hù)發(fā)動(dòng)機(jī),還要更換機(jī)油、濾芯。一般的電梯維保公司又沒有能力保養(yǎng)鋼結(jié)構(gòu)井道,還需要另外聘請(qǐng)有資質(zhì)的第三方公司?!?/p>
在南京,已有具備專業(yè)資質(zhì)的電梯企業(yè)推出“15年全周期托管”服務(wù),其中包括了對(duì)整體設(shè)備、土建、鋼結(jié)構(gòu)等進(jìn)行全方位的維保。相應(yīng)地,玄武區(qū)探索建立了監(jiān)管賬戶托管維保費(fèi)用,維保公司每年提供特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告核驗(yàn)才能按年拿到費(fèi)用。
3月份,南京理工大學(xué)家屬小區(qū)有多個(gè)單元業(yè)主購(gòu)買了全周期的電梯維保產(chǎn)品。該小區(qū)業(yè)主胡先生說,相比過去每戶每年多花了300元,雖說“貴了一點(diǎn)”,但是安全最重要。
此外,“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式也有望成為解法之一。目前,國(guó)內(nèi)約80萬臺(tái)原裝電梯的使用年限超過15年,住宅小區(qū)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)正在被重新審視,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其中的解法也在一定程度上適用于破解加裝電梯的維保困局。
在建鄴區(qū)沙洲街道,蓮花、中和保障房片區(qū)居住人群密集、電梯使用疲勞度較高,各片區(qū)梯況普遍較差。2年前,蓮花南苑小區(qū)嘗試引進(jìn)了電梯維保“保險(xiǎn)+服務(wù)+科技”模式。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)除了對(duì)電梯事故進(jìn)行賠付兜底,按約定賠償修理電梯實(shí)際支出費(fèi)用外,還會(huì)為電梯加裝檢測(cè)設(shè)備,通過大數(shù)據(jù)技術(shù)分析電梯事故成因、維保質(zhì)量,并運(yùn)用可視化技術(shù)對(duì)電梯安全風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施事前預(yù)防控制。
“當(dāng)初在接手南苑小區(qū)時(shí),小區(qū)的電梯養(yǎng)護(hù)公司正因?yàn)檫\(yùn)維成本過高,居民不愿意多繳維修費(fèi)而準(zhǔn)備撤場(chǎng)?!睋?jù)相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士介紹,“我們嘗試將傳統(tǒng)的事后經(jīng)濟(jì)賠償,轉(zhuǎn)化為事先的風(fēng)險(xiǎn)減量服務(wù),目前也在計(jì)劃將這一做法復(fù)制到加裝電梯的維保領(lǐng)域。”
在中國(guó)社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任閻建軍看來,“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式具有推廣可行性,“保險(xiǎn)公司能找到盈利點(diǎn),有動(dòng)力開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品,而居民花錢可購(gòu)買更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù),符合雙贏邏輯”。
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